Ha Tinh Eyaletinde Gayrimenkul Piyasası: Gelişmeler ve Zorluklar
2025 yılının başından bu yana, Ha Tinh eyaletindeki gayrimenkul sektörü olumlu bir iyileşme göstermekte. Özellikle Thanh Sen, Tran Phu ve Ha Huy Tap gibi bölgelerdeki arsa satışları artış kaydetti. Ancak bu hareketli tablo, düşündürücü bir gerçeği de beraberinde getiriyor: Arzda bir eksiklik olmamasına rağmen, konut talebi olan bireyler hala konut bulmakta zorluk çekiyor.
Farklı merkezi kentsel alanlarda yapılan incelemeler, 2024 yılının ortalarında metrekare başına ortalama 20 milyon VND olan arsa fiyatlarının konuma göre 35-37 milyon VND'ye kadar çıktığını ortaya koyuyor.
Yerel İhtiyaçlar ve Yüksek Fiyatlar
Thanh Sen mahallesinden Bay Phan Quang Dat, beş yıldır bu bölgede yaşam sürüyor ve yaklaşık 1 milyar VND birikimiyle arsa alarak ev inşa etmeyi planlıyor. Fakat, "uygun" bir arsanın fiyatı 3 milyar VND civarında.
"Fiyatlar hızla ailemizin bütçesini aştı. Başka bir alternatifimiz kalmadığı için kirada yaşamaya devam etmek ve yeni fırsatlar beklemek zorunda kaldık," şeklinde ifade etti Bay Dat.
Yalnızca kentsel alanlarda değil, birçok merkezi beldede de açık artırmalarda arsa fiyatları oldukça yüksektir. Bu durum, gerçek ihtiyaç sahiplerinin arsalara ulaşmasını zorlaştırmaktadır. Yurtdışında çalıştıktan sonra dönen Bay Nguyen Phi Tien, iş kurmak amacıyla arsa satın almayı düşünmektedir; ancak, altyapısı tamamlanmamış şehir dışındaki arsalar bile 1,5 ila 2 milyar VND arasında fiyatlandırılmaktadır.
Gayrimenkul Pazarındaki Paradoks
Bu durum, bir paradoksu gözler önüne seriyor: Gayrimenkul piyasası büyüme kaydediyor, ancak çalışan bireyler için ev sahibi olma hayali giderek daha uzak bir hedef haline geliyor.
Ha Tinh İnşaat Dairesi'ne göre, ilde şu anda büyük ölçekli kentsel alanlar ve ticari projelerden binlerce konut ve arsa ürünü mevcut. Ancak, bu ürünlerin yapısı henüz dengeli değil. Orta ve üst segment, ticari sıra evler ve bölünmüş arsalar önemli bir paya sahipken, genç aileler ve orta gelirli bireyler için uygun fiyat aralığında sınırlı sayıda küçük daire ve ticari konut bulunmaktadır.
Öte yandan, iyi planlanmış birçok kentsel alanda nüfus yoğunluğu hala düşük, satıldıktan sonra birçok arsa boş kalmaktadır. Bu durum, yatırım ve varlık birikimiyle yönlendirilen işlemlerin yüksek oranlarını göstermektedir. Bu durum, yalnızca planlama, yatırım maliyetleri ve artan inşaat malzemesi fiyatlarından değil, aynı zamanda piyasa beklentileri, spekülasyon ve "fiyat artışlarını bekleyerek arsayı elde tutma" eğiliminden de kaynaklanmaktadır.
Pazarın Yeniden Yapılandırılması Gerekiyor
Durumu daha derinlemesine inceleyen Dat Sen Gayrimenkul Şirketi Müdürü Bay Truong Ba Hai, asıl sorunun proje sayısında değil, ürün yapısında olduğunu ifade ediyor. Son yıllarda Ha Tinh pazarı, arsa parsellerinin bölünmesine öncelik veren büyük ölçekli yeni kentsel alan modeline göre şekillendi. Bu eğilim, yatırımcılar ve nakit akışına sahip bireylerin varlık biriktirme zihniyetine uygun düşmektedir. Ancak bu model, memurların, işçilerin ve genç işçilerin, yani ortalama gelirli kesimin gerçek konut ihtiyaçlarını yeterince karşılamamaktadır.
"Şu anda yatırım amaçlı işlemlerin oranı yüksek kalmaya devam ediyor. Birçok arsa satın alındıktan hemen sonra geliştirilmediğinden, yeni kentsel alanlarda nüfus yoğunluğu düşük kalıyor. Piyasa, konut inşa etmekten ziyade arsa tutmaya daha fazla yöneliyor," dedi Bay Hai.
Kısa bir süre içinde fiyatlardaki hızlı artışın, altyapı, planlama ve proaktif, bilgi odaklı beklentilerle ilgili olduğu açıktır. Fiyatlar gerçek değerlerinin çok ötesine çıktığında, gerçek ev alıcıları için erişilebilirlik giderek daha da kısıtlı hale gelmektedir.
Gayrimenkul yatırım uzmanlarına göre, sürdürülebilir piyasa gelişimi için, gayrimenkul işletmelerinin ürünlerini yerel gelir seviyelerine uygun, orta büyüklükte ve toplam değere sahip konutlar geliştirecek şekilde yeniden yapılandırması gerekmektedir. Uygun fiyatlı ticari konut ve sosyal konut oranının artırılması, esnek ödeme politikalarının uygulanması, ödeme planlarının uzatılması ve gerçek ev alıcılarına kredi desteği sağlanması gerekmektedir. Arz ve talep uygun segmentte bir araya geldiğinde, piyasa istikrarlı bir şekilde işleyecek, spekülasyonu sınırlayacak ve toplum için gerçek değer yaratacaktır.
İlgili Önlemler ve Gelecek Vizyonu
Bu bağlamda, Ha Tinh İnşaat Dairesi, İl Halk Komitesine arz ve talebi dengelemek amacıyla kalkınma yönelimlerini ayarlamasını, sosyal konutlara, işçiler ve düşük gelirli kişiler için konutlara ve uygun fiyatlı ticari projelere öncelik vermesini önerdi.
Ha Tinh İnşaat Dairesi Konut ve Gayrimenkul Piyasa Yönetimi Bölümü Başkanı Bay Nguyen Tien Dung, ilde toplamda 3.500'den fazla konut birimini kapsayan üç sosyal konut projesinin hayata geçirildiğini ve kentsel gelişim projelerinin arazilerinin %20'sinin sosyal konut geliştirmeye ayrılmasının şart koşulduğunu belirtti. Ayrıca, planlamanın kamuoyuna duyurulması, piyasa şeffaflığının sağlanması ve spekülasyon ile fiyat manipülasyonunun kontrol altına alınması yönündeki çabalar güçlendirilmektedir.
Konut Politikası ve Gayrimenkul Piyasası Merkezi Yönlendirme Komitesi'nin 6. toplantısında, Başbakan Pham Minh Chinh, bakanlıklardan ve kurumlardan, değiştirilmiş Konut Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun hızlı bir şekilde sonuçlandırılmasını, devlet tarafından yönetilen gayrimenkul işlem merkezlerinin geliştirilmesini, sosyal konutların teşvik edilmesini ve yasadışı aracıların cezalandırılmasını istedi.
Ayrıca, konut kredisi faiz oranlarının yıllık %12-14 seviyelerine ayarlanması, spekülatif sermaye akışlarını kontrol altına almak ve piyasayı daha gerçekçi bir duruma getirmek için bir çözüm olarak değerlendirilmektedir. Ha Tinh'deki gayrimenkul piyasası, bir konsolidasyon dönemine girmektedir. Sürdürülebilir kalkınma için, karlı yatırım hedefinden gerçek konut ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik net bir geçiş yapılması gerekmektedir.
Yeterli arz, tek başına yeterli değildir. Daha da önemlisi, arzın doğru segmentte olması, yerel halkın ihtiyaçlarını ve satın alma gücünü karşılaması gerekmektedir. Bu, istikrarlı, sağlıklı ve sürdürülebilir bir pazarın temelini oluşturur. Ürün yapısı doğru şekilde düzenlendiğinde, uygun fiyatlı konut arzı artırıldığında, piyasa bilgileri şeffaf hale geldiğinde ve sosyal refah politikaları etkin bir şekilde uygulandığında, işçilerin ev sahibi olma hayali gerçeğe dönüşebilir.
